我省房地产知名律师凌兴高在线答疑专用帖 欢迎提问！ [复制链接]

　　这是我省房地产知名律师凌兴高在线答疑专用帖，大家有什么问题可以在后面跟帖，我们会请凌律师进行详细解答，谢谢！

　　律师介绍：

　　凌兴高，资深建筑房地产专业律师，中华全国律师协会民事业务委员会委员，河南省律师协会房地产业务委员会委员，河南国基律师事务所建筑房地产事务部主任。

　　凌兴高律师秉承“专项服务、专业意见、专家效应”的宗旨，长期致力于土地、建筑、房产、物业管理、拆迁等法律问题的研究，具有扎实的物权法理论基础和丰富的实践经验。擅长房地产开发项目运作的法律方案设计，能够熟练处理各类重大疑难建筑与房地产法律事务，曾为河南省委办公楼、鹤壁市盘石头水库等多项省重点工程招投标提供法律咨询，担任着省会多家房地产开发公司与建筑施工企业的法律顾问，经常应邀为郑州市政府处理疑难征地、拆迁纠纷提供专家咨询意见，代理过多起有较大影响的工程与房地产纠纷案件，以其扎实的专业功底和优秀的职业素养博得法官与当事人的赞赏，取得良好诉讼效果。曾接受中央电视台、《中国房地产报》、河南电视台、《大河报》、《郑州晚报》等多家媒体采访报道。发表《我国土地征收制度检讨》等多篇专业论文并多次获奖。

　　网站：http://www.lingxg.com/

[ 本帖最后由 星仔 于 2009-4-16 14:43 编辑 ]

我的朋友取得购买经济适用房的指标后，不想再购买该经济适用房，于是跟我签订一份协议，约定购房款由我出，并向其支付一定的费用，届时由他协助我办理房屋过户手续。请问该协议是否存在风险?

原帖由 xiaot007 于 2009-4-16 11:14 发表 我的朋友取得购买经济适用房的指标后，不想再购买该经济适用房，于是跟我签订一份协议，约定购房款由我出，并向其支付一定的费用，届时由他协助我办理房屋过户手续。请问该协议是否存在风险?

律师解答：《经济适用住房管理办法》管理办法规定：“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。由此可见，经济适用房制度是基于社会公共利益而建立的。故此，该办法对经济适用房的准入资格与转让条件均做了限制。你们之间签订的协议本质上是对经济适用房指标的私下转让，该转让行为因扰乱经济适用房的管理秩序，损害社会公共利益，应认定为无效。你签订该协议的目的可能无法实现。

请问凌律师：我们夫妇二人在自用的宅基地上盖房居住，儿子一直与我们共同生活，后来宅基地使用证及房产证都办理到孩子名下，现房屋面临拆迁，儿子说房产已经赠予给他，以后的拆迁安置房屋没有我们的份，请问我们该怎么办？

原帖由 nusports 于 2009-4-16 11:18 发表 请问凌律师：我们夫妇二人在自用的宅基地上盖房居住，儿子一直与我们共同生活，后来宅基地使用证及房产证都办理到孩子名下，现房屋面临拆迁，儿子说房产已经赠予给他，以后的拆迁安置房屋没有我们的份，请问我们该怎 ...

　　我想请问律师：我在某市高新区买商品房,开发商说高新区批的土地使用年限都是四十年,他说到期国家会自动延期.请问:国家规定商品房的土地使用年限不应该是七十年吗?到期顺延个人还交费吗?他们这样做合法吗?我已签了认购合同，并交了定金,当初他们并没有提到土地使用年限的事,现在出现了土地使用年限问题,我该怎么办?

　　

原帖由晕晕呼呼于2009-4-1614:20发表　　我想请问律师：我在某市高新区买商品房,开发商说高新区批的土地使用年限都是四十年,他说到期国家会自动延期.请问:国家规定商品房的土地使用年限不应该是七十年吗?到期顺延个人还交费吗?他们这样做合法吗?我已签了...

　　律师解答：根据有关规定，土地使用权出让的最高年限因用途不同而有所区别：其中，居住用地是七十年，商业用地是四十年。所以，首先要看你购买的商品房是住宅还是商铺，所占用的土地是居住用地还是商业用地；另外，无论是“七十年”还是“四十年”都是“最高年限”，具体到某宗土地的出让年限，可以低于此数。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用期满的，自动续期；至于续期时，是否还要交纳土地出让金，《物权法》未予规定，立法本意应当是留待以后解决。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，《物权法》没有规定可“自动续期”，而是表述为“依照法律规定办理”，根据现行法律规定，土地使用者应当至迟在期限届满前一年内提出续期申请，还应当重新签订土地出让合同，支付土地出让金，并办理登记。

　　关于定金问题：首先要看你所签订的认购合同是如何约定的。如果认购书约定了定金罚则，定金是用来担保双方在一定期限内签订商品房买卖合同，如果对于买卖合同的内容达不成一致，属于不可规责于双方当事人的原因，定金应当返还。具体的说：如果你购买的是住宅，对于四十年的土地使用期限不满意，可以不签订商品房买卖合同，开发商应当将定金返还；如果你购买的是商业用房，由于商业用地的最高出让年限就是四十年，因此你不能再以土地年限为由拒签买卖合同。

　　

请问律师：我购买的房屋，入住后发现有质量问题，让开发商几次维修，都没有解决。现在我感觉质量问题不是很严重，还不想退房，应该怎么办?

　　

原帖由zhjwylhy于2009-4-1614:27发表　　请问律师：我购买的房屋，入住后发现有质量问题，让开发商几次维修，都没有解决。现在我感觉质量问题不是很严重，还不想退房，应该怎么办?

　　律师解答：房屋质量不合格，是开发商违约的一种情况，《合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任无约定或者约定不明的，根据本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。

　　开发商提供的《住宅质量保证书》里一般都明确约定有保修范围及保修期限，所以首先应当按照约定，让开发商进行维修，如果开发商拒绝维修或者拖延维修，可以自行维修，让开发商承担维修费用。但如果该质量缺陷属于不可修复的缺陷，即技术上不可修复，或者修复的经济成本过高（例如房屋室内净高降低、采光面积减少等），可以要求开发商减少房款。因为房屋质量问题会直接导致两个后果：一是房屋使用价值的降低，二是房屋经济价值的贬损。具体操作时需要通过有资质的评估机构进行评估，来确定房屋现有市场价或者未来收益的贬损，作为减少价款的依据。

　　

请问下律题郑州市有关楼与楼之间有什么间隔标准？法律是如何规定的？