焦点房谈：郑州“民间”限价房能否撼动高房价？ [复制链接]

焦点房谈：郑州“民间”限价房能否撼动高房价？

时间：10月29日(周四)上午10：30~11：30
　　

地点：大河网直播中心

　　
直播方式:视频直播和图文直播


直播地址：http://house.dahe.cn/zt/028/


特邀嘉宾:　


河南台兴公司董事长 王超斌

河南王牌企划董事长 上官同君

东方今报资深财经记者 奚春山

编者按：

　　房地产业内有“金九银十”的说法，按照地产界的发展规律，9月、10月的房价往往达到最高。但在房价节节高涨的全国大背景下，在金秋九月，郑州的一位开发商竟在市区核心路段，逆势推出了“限价房”，均价比市场上的商品房低800元左右。

　　这位开发商为何反弹琵琶？“限价房”能为普通购房者带来多少实惠？10月28日（周四）上午10：30，大河网·大河楼市将邀请房地产老总、知名专家以及资深财经记者做客大河网·大河楼市《焦点房谈》，就“郑州“民间”限价房能否撼动高房价？”为话题展开讨论，大河楼市今日请来各方相关人士，为广大网友揭秘中国民间版限价房首现绿城的台前幕后，届时将视频直播，欢迎广大网友参与讨论。

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[ 本帖最后由 焦点房谈 于 2010-3-16 16:12 编辑 ]

广大开发商都学学，降降价，考虑一下老百姓承受力，不能涸泽而渔啊！

王董事长，听说您也揭过房价黑幕。最近南昌也揭露了。

　　一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链
　　“政府可以说是房地产最大的赢家”
　　开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”
　　“银行是吃了买房人再吃卖房人”
　　推高房价——“媒体非常有用”
　　在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。（经济参考报）
　　住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。
　　在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元/平方米;税费695元/平方米。
　　汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。
　　从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
　　房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。
　　江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
　　记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。
　　一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
　　媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”
　　“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。
　　有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。

没有任何悬念，广州今年最后250套限价房（龙光峰景华庭项目）昨天上午在两个小时内一抢而光，10：1的认购比例创下了广州限价房的最高申购记录。随着番禺、花都两限价房项目的变化，在当前的政策环境下，广州的限价房政策正渐行渐远。
郑州的限价房在哪里？房价太高我们买不起。

王总，期待你再吐真言，爆猛料。

啥价？多少套？别忽悠，真的我就定。

出售房屋
中方园小区,北环路与文化路交叉口西200米
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